Архив номеров


    В пятницу, 15 февраля, в информагентстве eTver прошел круглый стол на тему «Перспективы развития тверского рынка недвижимости и формирование рынка земли». Обсудить проблемы, существующие на рынке недвижимости, выяснить причины высоких цен на недвижимость и дать перспективный прогноз пришли профессиональные эксперты - руководители ведущих риэлтерских фирм Тверской области, а также представители власти. Вел круглый стол главный редактор газеты «Караван+Я» Геннадий Климов.
    Так что же сегодня творится на рынке недвижимости? Остановится ли рост цен и насколько они вырастут в этом году? Почему в нашем городе довольно высокие цены на квартиры по сравнению с другими регионами и как это отражается на перспективе развития Твери и всей Тверской области? Наши эксперты постарались дать ответы на эти вопросы, однако их мнения далеко не однозначны.

Насколько вырастут цены на недвижимость в этом году?


    Алексей Стаканов, управляющий партнер юридической фирмы «Элит право»:
    - Цены будут расти, рынок достаточно прозрачный в этом отношении: спрос на недвижимость высок. Однако мы находимся в ситуации, когда крупные землевладельцы, такие как администрация области, должны выставлять на продажу много земельных участков для того, чтобы цены уменьшались из-за увеличения предложения. Но пока процессы торгов земельными участками не стали до конца прозрачными, пока непонятно, как формируется это предложение для рынка, которое возникает за 30 дней до аукциона. Заинтересованные в получении участков лица имеют минимальный временной задел, чтобы принять решение о приобретении того или иного актива.
    Конечно, хотелось бы больше системности и прозрачности в этом вопросе, тогда можно было бы влиять на цены в регионе.

    Владимир Каминский, президент агентства «Титан»:
    - В первую очередь, касаясь цен, стоит отметить, что Тверь не исключение - так ведет себя вся Россия. Темпы роста цен на недвижимость где-то более высокие, где-то меньше. Но падения цен с 1998 года мы не наблюдаем. Так же, как в 90-е годы, уровень цен на жилье в центре Твери в 3,5-4 раза ниже, чем в центре Москвы, и в 1,5-2 раза ниже, чем в центре С-Петербурга. То есть я хочу сказать, что если в 1996 году в Твери цены на квартиры выросли в два раза, то и во всей стране они выросли на столько же. В 2008 году рост цен составит 40-45%, правда, в долларовом исчислении.
    Аналитики, указывая причины, во многом солидарны друг с другом и говорят о том, что высокие цены на нефть и рост объема нефтедолларов в стране приводят к постоянному росту цен на недвижимость. Другие же говорят о том, что в связи с высокими ожиданиями кризиса, дефолта и других проявлений нестабильности, в стране сейчас стараются вкладывать именно в такой актив, как недвижимость.
    Еще я бы заметил, что в сделках с недвижимостью чистых покупок и продаж не так много. В основном это обменные варианты. Поэтому, когда мы говорим о росте цен, то он в основном влияет на размер необходимой доплаты. Это тоже бьет по карману, но не так существенно.
    Насчет сегодняшнего роста можно отметить, что в январе в Твери он составил 10%, что с 2006 года является самым большим месячным скачком. В Москве рост цен составил 5%, и это для них - фантастический всплеск.
    А что насчет рынка земли, то стоит признать, что у нас он еще непрозрачный, полудикий. Потому что землю продолжают скупать в основном с целью последующей перепродажи.
    Если коснуться цен на коммерческую недвижимость, то она определенным образом коррелируется с ценами на жилье.
    Сейчас рекламируется строящийся комплекс на Волоколамском проспекте, который за мостом через Лазурь. Хотя, надо признать, в этом вопросе наш город еще очень сильно отстает от других регионов.

    Валерий Скачков, тверская служба недвижимости «Диаком»:
    - Причины роста цен на поверхности и базовых всего четыре. Первая причина - это большое количество денег в стране, то есть это цена на нефть. В нашей стране цены на недвижимость всегда были и еще долго будут прямо пропорциональными росту цен на нефть. Чем больше нефти продается и по более высоким ценам, тем пропорционально будет расти цена недвижимости. По нашей теории, цены на недвижимость не меняются, а меняется цена денег. Поскольку деньги становятся более дешевыми, то, соответственно, недвижимость, выраженная в дешевых деньгах, становится дороже. Это кажущийся эффект. Двухкомнатная квартира по цене всегда равна однокомнатной и комнате, а трехкомнатная - двухкомнатной и комнате.
    Практически не меняется и соотношение цен между Москвой и Тверью, Тверью и Санкт-Петербургом. Соотношение качества, цены жизни в Твери и Москве не меняется. Если вдруг упадут цены на нефть до 50 долларов за баррель, это почти сразу приведет к резкому торможению цен на недвижимость и, может, даже к их снижению.
    Второй фактор, который тоже существенно влияет на цены, - это ипотека.
    Сегодня 80%, если уже не 90%, сделок совершается с ипотекой. И в цене, по которой приобретается квадратный метр жилья, где-то от 30% до 50% - это деньги, взятые в кредит.
    Если что-то произойдет на рынке кредитов, например, банки снизят количество выдаваемых кредитов (это может произойти по тем или иным причинам, как, в частности, случилось в США), то цены могут упасть.
    Почему же люди берут кредиты? Меняется качество жизни. Сегодня приобретение молодыми семьями отдельного жилья является важным двигателем рынка. Они покупают 10 лет жизни в этой квартире, а раньше об этом не было речи. И в этом смысле наша Тверская область развивается. Люди высоко оценивают свою жизнь. В том числе и из-за этого цены будут расти, пока население не удовлетворит свои основные интересы.
    И, конечно же, есть административно-технические обстоятельства, влияющие на рост цен. Строительных площадок, а тем более площадок, обеспеченных коммуникациями, на сегодняшний день недостаточно. Но даже если бы оно и было достаточным от города и области, я не думаю, что это привело бы к снижению цен на недвижимость, потому что пока есть спрос, строители просто будут получать большую прибыль.

    Елена Абрамова, председатель областного комитета по управлению имуществом:
    - Мне хотелось бы добавить, что на цену недвижимости влияет то, что конкретно в городе Твери земли для застройки не хватает. Это одна из причин. Второй момент в том, что строительство жилья и других объектов стало очень затратным. Речь идет, конечно же, о коммуникациях. Это беда нашего города. Мощностей для водоподведения, электричества не хватает. Готовя земельные участки к торгам, мы как раз и сталкиваемся с тем, насколько сложно решаются эти вопросы. И на динамику цен на жилье эти моменты тоже оказывают свое влияние.

    Геннадий Климов: - А можно узнать, почему объявления о торгах на земельные участки появляются лишь за месяц, ведь оформить банковский кредит за это время практически невозможно?
    Елена Абрамова: - Я не скажу, что только за месяц появляется эта информация. Нельзя сказать, что в остальное время она закрыта и непрозрачна. Если кто-то заходит на сайт фонда имущества, то информация об участках, которые находятся в областной собственности и которые готовятся к торгам, вполне доступна. Вывешивается информация о местонахождении участка, районе, и об этом мы информируем заранее, далеко не за месяц. Что касается земельных участков по городу Твери, то с ними несколько сложнее. Проблема в градостроительном плане, поэтому сложно предполагать, какие участки можно готовить под те или иные объекты или виды использования. Градостроительного плана до сих пор нет - и это основная причина. Получив полномочия распоряжаться «неразграниченными» участками на территории города, мы не имеем ясности по направленности и тенденциям генплана. Нам обещали предоставить генплан в конце прошлого года, об этом громко заявлял мэр Твери Олег Лебедев. Администрацией области был сделан на этот счет запрос. Нам тоже хочется, чтобы областная столица развивалась. Мы не менее других любим наш город и хотим знать, как он будет развиваться ввысь, вширь. Но даже по официальному запросу эта информация нам не была представлена. И только недавно на одном из совещаний у первого вице-губернатора Михаила Зайцева первым заместителем мэра Олегом Кудряшовым была озвучена информация, что на суд общественности генплан будет представлен после 20 февраля.
    Геннадий Климов: - А как вы считаете, почему у нас не развиваются пригороды? Ведь это должно быть логичной тенденцией? И мэр Твери здесь ничего тормозить не может.
    Елена Абрамова: - На мой взгляд, здесь тормозом являлись имущественные отношения. Пригород - это уже Калининский район. Последнее время здесь есть подвижки. Идет подбор земельных площадок, и в этом вопросе есть полное взаимодействие с районной властью. Это касается малоэтажного строительства. Кстати, генпланы Твери и Калининского района будут увязаны друг с другом, чтобы не входить в противоречие. Насколько я знаю, решением этих вопросов занимается архитектор города Твери.
    Александр Кожуховский, руководитель юридической службы «Санда»:
    - Земли, которые прилегают к городу, - это сельскохозяйственные земли, на которых просто так строить нельзя. Прежде необходимо менять категорию земель. Процедура существует, но она достаточно сложная.
    Елена Абрамова: - Чтобы начать строить на землях сельхозназначения, их сначала нужно перевести в категорию «земли поселений». Все это увязано с Земельным кодексом и федеральными законами о переводе земель. Есть такая структура - Роснедвижимость, которая следит за использованием земель, и она повлияет на любое самоуправство. Тем не менее сложности с переводом нет никакой. Нужно просто обращаться в те структуры, в чьем ведении находится эта земля. Землей Калининского района администрация области не управляет.
    Геннадий Климов: - Когда губернатором стал Дмитрий Зеленин, он говорил, что будет разработан генеральный план развития области, где будет определено, что в каких местах будет располагаться. Потом согласно этому плану земли сельхозназначения будут переведены централизованно в соответствующие категории. И многие были уверены, что регион будет развиваться по плану. А сейчас получается, что мы развиваемся стихийно? Почему обещание губернатора не было выполнено? м     Елена Абрамова: - Среди участников круглого стола, наверное, было бы целесообразно присутствие и участие представителей города Твери. В том числе и департамента архитектуры в лице Колесникова Игоря Анатольевича, который пояснил бы, на каком этапе находятся градостроительные планы наших муниципальных образований. Нас к этой теме заставляют обращаться не только обещания губернатора, но и нормы градостроительного кодекса.
    Для того чтобы получить разрешение на строительство, необходим разработанный градостроительный план развития этой территории, этого муниципального образования. Все муниципальные образования до конца минувшего года должны были разработать такие планы развития территорий. Эта работа очень сложная, если не ошибаюсь, на эти цели из бюджета области было произведено дотирование территорий. Без этих планов запрещались переводы земель, не давались разрешения на строительство. Сейчас на два года в этой части сделана отсрочка. Тем не менее делается все, чтобы подобный план развития территорий был, и я уверена, что он в ближайшее время будет.
    Геннадий Климов: - А вот если появится градостроительный план региона, не обрушит ли это цены на недвижимость в самой Твери и не приведет к деградации областной столицы?
    Алексей Стаканов: - Вполне возможно, ведь в высокие цены заложены еще и риски.
    Валерий Скачков: - Нет, не обрушит. Средний класс и выше среднего, может быть, и выберется за пределы города, но ведь помимо коттеджа или таун-хауса еще нужны школа, детский сад, какая-то дополнительная инфраструктура. Лет через 15, возможно, и в пригородах все это появится, но это действительно общемировая тенденция: цена в пригородах выше, чем в центре города. Мы довольно подробно общались с американским специалистом по недвижимости, и он однозначно сказал, что недвижимость на периферии дороже, чем в центре города. По его словам, центр города - это для негров.
    Елена Абрамова: - В качестве справки могу добавить. Сейчас идет актуализация стоимости земли населенных пунктов. По закону раз в пять лет эта кадастровая стоимость актуализируется. С 1 января 2009 года она изменится, и скорее всего эта стоимость будет подтянута к рыночной стоимости. Отсюда и предполагаемые изменения в стоимости земли.
    Михаил Вихров, руководитель проектов агентства недвижимости «Парамоновъ»:
    - Относительно земли вокруг Твери и по области: основная скупка уже прошла. Сейчас в основном все заняли выжидательную позицию, ждут, когда реализуется территориальное зонирование, которое обещали к 2010 году, когда начнется строительство скоростной трассы. Тогда же и определятся цены: какие-то участки резко возрастут в цене, другие подешевеют. В этом временном промежутке и будет всплеск предложения.
    Что же касается жилой недвижимости, то через несколько лет многое будет зависеть от позиции банков относительно ипотеки. Учитывая сегодняшние цены и объемы ежемесячных выплат, ипотека для молодой семьи достаточно весома. И с растущим объемом невыплат надо что-то решать. Понятно, что все прописанные в законе нормы, такие как выселение людей, непопулярны. Что касается коммерческой недвижимости, то, несмотря на все сложности, на то, что стоимость коммуникаций приближается к цене самой постройки, все равно спрос есть, и за последние несколько месяцев он активизировался. К тому же сейчас люди покупают все, даже так называемый неликвид. Москва и Санкт-Петербург развиваются, и все идет через наш регион. Если говорить о реальных примерах, то земельные участки в центре Твери сейчас продаются вплоть до 100-110 тысяч долларов за сотку. Естественно, речь идет о маленьких участках 5-10 соток. Но даже такие участки становятся поистине золотыми.

Ввысь или вширь?


    Не обошли стороной эксперты и вопрос о том, как будет развиваться город Тверь, в ширину или высоту, а также наболевший для города вопрос о частном секторе и полуразвалившихся домах в центре города. После бурных обсуждений эксперты все же сошлись на мнении, что, возможно, деревянные дома в центре и не надо сносить, но собственника надо обязать к тому, чтобы он содержал свой дом в достойном виде.
    Александр Кожуховский: - Инвесторы, которые вкладывают в недвижимость, квартиры, в землю вкладывают аккуратно в связи с существующими проблемами. И если бы развивалось одноэтажное строительство, то свой капитал они направили бы туда.
Сергей Кулаков     Сергей Кулаков, юрисконсульт-специалист Фонда имущества Тверской области:
    - В 2008-начале 2009 года на продажу будет выставлено порядка 348 гектар под строительство по городу Твери. Несмотря на большое предложение, цены все-таки будут расти. Если проанализировать последние торги фонда имущества, прошедшие в начале года, строительные фирмы вкладывают деньги даже выше рыночной стоимости, лишь бы вложить в активы. Некоторые земельные участки уходили за беспрецедентно высокие цены.
    И, конечно же, существуют проблемы с коммуникациями. Многие организации, такие как «Водоканал», «Тверьэнерго», пишут отрицательные технические условия для строителей. В связи с этим надо развивать инвестиционную программу строительства этих коммуникаций. Но на данном этапе это все решается за счет строителей и входит в цену недвижимости.
    Также за круглым столом обсудили еще один немаловажный вопрос. Высокие цены с точки зрения развития города: достоинство или недостаток?
    Алексей Стаканов: - Я думаю, что вряд ли высокие цены - это хорошо, но вполне объяснимо. Сейчас кредиты доступны, и это позволяет людям решать свои жилищные проблемы. Я считаю, что это нормально, это надо понимать как есть. В любом случае город будет развиваться независимо от цен. Как таковые цены - уже следствие того, что нет системного планирования. Мое мнение такое: это ни хорошо, ни плохо, потому что не это влияет на развитие города, а влияет наличие некого системного плана.
    Владимир Каминский: - Я думаю, что вопрос поставлен не совсем корректно. Потому что если сложились такие цены, если для этого есть объективная реальность, то от этого никуда не денешься. Сегодня спрос больше, чем предложение - это тоже объективная реальность.
    Валерий Скачков: - Высокие цены - это хорошо, это значит, что люди высоко оценивают свою жизнь. Вопрос в другом: реально ли они так высоко ее оценивают? Я не знаю, существует ли вообще план жизни этого города, какие производства будут развиваться, что будет происходить с сегодняшними заводами. А что будет в этом городе строиться? Как можно что-то планировать, если мы не знаем, что здесь вообще будет происходить. Естественно, если нет промышленного, экономического плана развития города, то и люди отсюда уедут, а приедут только пенсионеры из Москвы.
    Соответственно, тогда и стоимость жизни упадет и упадут цены на недвижимость. Но пока еще есть какой-то баланс.
    По моему мнению, на уровне власти субъекта и города нет организационно-методического совета, где могли бы решаться вопросы развития. Пока нет концепции, куда двигаться, развиваться, все это гадание на кофейной гуще. И пока тверские люди оценивают свою жизнь высоко и платят за нее высокую цену, это нормально.
    Елена Абрамова: - Если есть возможность платить…
    Михаил Вихров: - Город - это люди. Если брать самого себя, то моя зарплата складывается из процента от цены недвижимости: для меня большие цены - хорошо. Но если брать себя как потенциального покупателя, то я пока воздержусь от приобретения более качественного жилья. Сейчас не тот момент.
    Александр Кожуховский: - Важный момент - это стабильность. Цены должны быть более-менее стабильными, прогнозируемыми. Сейчас происходит бурный рост, а что будет через год-два? Народ очень сомневается, а еще ходят разные слухи о смене денег, дефолте. Естественно, люди начинают вкладывать в недвижимость. А это нестабильная ситуация.
    Геннадий Климов: - Спасибо за интересный разговор. Мне показалось, что он был полезен всем участникам дискуссии и помог многим читателям разобраться в существе проблемы. Однако я бы хотел подчеркнуть мысль, которую высказал, кажется, Валерий Скачков. Все уверения, которые мы слышим от областных и муниципальных властей, кажутся мне неубедительными. Прежде всего потому, что не идет речь об общественной дискуссии, которая бы выработала «миссию» наших городов, в том числе областной столицы. Какой мы хотим видеть Тверь? Это город «большой химии» или «университетский город»? Согласитесь, это разные подходы и разные генеральные планы. А нам сегодня власть в основном рассказывает, что «Тверь - город добрых людей». Наверное, в Рязани тоже живут незлые люди. Все это напоминает дилетантский подход и демагогию. В свое время мы подготовили записку для губернатора Дмитрия Зеленина, в которой сформулировали восемь глобальных брэндов, обеспечивающих устойчивое развитие области и Твери как областной столицы. Какие-то фрагменты этой программы реализуются. Например, видны усилия по созданию в Твери мощного университетского центра. Тем более при новом президенте Дмитрии Медведеве это будет политически выигрышная тема. Но пока все делается очень медленно и несистемно. Это положение надо исправлять. Со своей стороны мы обещаем организовать общественные слушания по этому вопросу. Спасибо.

Записали Борис АНТРОПЬЕВ,
Елена БОРИСОВА



    В прошлом номере нашего еженедельника в материале политического круглого стола была допущена техническая неточность. В связи с этим мы публикуем полный текст выступления одного из участников круглого стола.
    Николай Какоткин, кандидат философских наук, доцент Военной академии ВКО им. Г.К. Жукова:
    - Легче оценить этот восьмилетний «путинский» период жизни российского общества с чисто идеологической, партийной позиции, что и сделали некоторые участники нашего круглого стола: что не совпадает с конкретной партийной идеологией, платформой партии - то неправильно. Но при этом очевидны и теоретические ошибки. Сложнее, хоть и продуктивнее попытаться дать научный анализ. Сложность здесь в «точке опоры», в использовании четких критериев.
    Но кратко вначале остановлюсь на изменениях в этот период в армии. Офицеры однозначно признают стабилизацию положения в жизнедеятельности войск. Произошло некоторое повышение социального статуса офицера, денежного содержания военнослужащих. Положительно воспринимается нормальная организация учебно-боевой деятельности. Офицеры готовы серьезно выполнять свои должностные обязанности в армии и служить Отечеству. Но все-таки до конца не преодолено некоторое недоверие к власти, так как существует дисбаланс между планами и декларациями и реалиями военной службы. А по сравнению с 90-ми еще больше устарели вооружение и военная техника (ВВТ). Процесс модернизации и производства новых ВВТ не поспевает за процессом физического и морального износа некоторых видов оружия и техники. Честными и активными офицерами отмечаются бюрократизация и формализм, усиление роли «бумаг», кадровые проблемы, правовой нигилизм многих командиров и начальников. Проблемы идеологии, мировоззрения, на мой взгляд, где-то отошли на второй план, не являются острыми. Принята идея (ценность, позиция) патриотизма как такового.
    Что касается путинской эпохи в жизни страны, общества, то мне кажется, что часто мы абсолютизируем, расширяем политическое влияние Путина. Скажем, тема «вертикали власти» - это, скорее, проблема власти (работы государственных структур, бюрократии в нормальном смысле слова), а не общества. Рынок сохранился, проведены некоторые реформы рыночного характера. Повысилась степень управляемости политическими процессами. Но мне кажется, резкие негативные оценки «гайдаровских» реформ несправедливы. Между тем тот механизм, который тогда закладывался, действует и по сей день. Согласен с тезисом о сужении политического поля. Политико-идеологическая ситуация у нас сейчас не вполне нормальная. К примеру, Медведев мог бы победить на выборах и с 51-м процентом голосов при условии, что кандидаты имеют равные возможности и примерно одинаковые платформы. Мне кажется, это происходит и из-за того, что слишком широка платформа нынешней «партии власти», она практически забирает весь электорат. Но в этом есть и объективные моменты, и ошибки других политических партий. Добавлю, что 7% - это ненормальный избирательный порог. Другие партии могли бы войти в Государственную Думу и, используя, усиливать свое влияние.



Наша газета выходит в городах:
  • Андреаполь
  • Бежецк
  • Белый
  • Бологое
  • Вышний Волочек
  • Весьегонск
  • Жарковский
  • Западная Двина
  • Зубцов
  • Калязин
  • Кашин
  • Кесова Гора
  • Кимры
  • Конаково
  • Красный Холм
  • Кувшиново
  • Лесное
  • Лихославль
  • Максатиха
  • Молоково
  • Нелидово
  • Оленино
  • Осташков
  • Пено
  • Рамешки
  • Ржев
  • Сандово
  • Селижарово
  • Сонково
  • Спирово
  • Старица
  • Торжок
  • Торопец
  • Удомля
  • Фирово
  • ЗАТО Озерный
  • ЗАТО Солнечный
  • Тверь
  • Селигер

 

Блоги пользователей

Геннадий Климов, главный редактор

Орлова Мария, первый зам. главного редактора

Блог газеты

Марина Гавришенко, зам. главного редактора

Любовь Кукушкина, журналист

"Тверия" - Граждане Тверской области и тверские Землячества


   
 
   

Контакты

Адрес редакции: 170100, г. Тверь, ул. Советская, 25, 2-й этаж.
Тел./факс 34-26-44, тел. (4822) 34-77-02
e-mail: karavan@tvcom.ru